Cheltuieli capcană pentru cei care stau la bloc. La ce trebuie să fie atenți pe lista de întreținere

Proprietarii de apartamente trebuie să fie atenți la lista de întreținere de la bloc. Este vorba despre obligațiile care revin, la comun, tuturor celor care stau în imobil, în relația cu asociația de proprietari. 

Ce cuprinde lista de întreținere de la bloc

Lista de întreținere a unui imobil poate include atât consumurile curente precum apa, căldura și salubritatea, cât și contribuțiile către fondul de reparații sau fondul de rulment. Totuși, faptul că toate aceste sume apar împreună pe aceeași factură nu implică obligativitatea chiriașului de a le achita integral.

Legea nr. 196/2018 reglementează clar fondul de reparații. Articolul 71 stipulează că proprietarii membri ai asociației au obligația de a aproba anual un fond destinat reparațiilor și îmbunătățirilor proprietății comune. Acest fond poate fi folosit pentru consolidarea clădirii, reabilitarea termică, repararea acoperișului, fațadei, liftului sau a instalațiilor comune.

Avocatul Gelu Pușcaș explică faptul că formula „au obligația să aprobe” conferă caracter obligatoriu fondului de reparații. Banii din acest fond sunt utilizați exclusiv pentru lucrări și investiții asupra părților comune, iar administratorul trebuie să emită chitanțe nominale separate pentru aceste sume.

Responsabilitatea plății fondului de reparații revine proprietarului deoarece lucrările majore contribuie la conservarea sau creșterea valorii imobilului și au efecte pe termen lung, dincolo de perioada în care chiriașul locuiește în apartament. Chiriașul nu dobândește drepturi asupra părților comune sau asupra fondurilor acumulate pentru modernizarea blocului.

Fondul de rulment

Regula este similară și în cazul fondului de rulment. Conform articolului 72 din aceeași lege, asociația stabilește cota de participare a proprietarilor, iar fondul se constituie prin plata anticipată a acestei cote. Fondul de rulment reprezintă o rezervă financiară pentru plata facturilor curente ale imobilului, până la încasarea sumelor din listele lunare.

Fondul de rulment nu constituie consumul chiriașului, ci un avans aferent apartamentului. Legea prevede și posibilitatea restituirii acestui fond la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actul de vânzare nu dispune altfel.

Ce plătesc chiriașii

Chiar dacă în contractul de închiriere se prevede că chiriașul va achita întreținerea, asociația de proprietari poate urmări în continuare proprietarul pentru sumele datorate. Articolul 30 alin. (6) din Legea nr. 196/2018 specifică faptul că înțelegerile dintre locator și chiriaș sau neexecutarea contractului de către chiriaș nu exonerează proprietarul de obligațiile față de asociație sau furnizorii de utilități.

Clauzele prin care chiriașul suportă anumite plăți produc efecte doar între părți și nu schimbă persoana obligată în fața asociației. Prin urmare, contractul de închiriere trebuie să delimiteze clar consumurile și serviciile curente de contribuțiile către fondurile legate de proprietate.

Formulările vagi, cum ar fi „chiriașul plătește întreținerea”, pot genera conflicte, mai ales când lista de cheltuieli include lucrări sau contribuții care nu țin de consumul curent al locuinței.

În mod obișnuit, chiriașul plătește chiria și costurile serviciilor de care beneficiază direct, precum consumul de apă, gaze, energie electrică, încălzire, salubritate, curățenia scării, iluminatul comun, costurile curente ale liftului și administrarea imobilului, în limitele stabilite prin contract.

Responsabilitatea celor care stau în chirie

Codul civil face distincția între reparațiile necesare menținerii locuinței în stare de folosință și reparațiile locative. Articolul 1788 atribuie proprietarului obligația efectuării reparațiilor necesare, în timp ce articolul 1802 îl obligă pe chiriaș să suporte întreținerea curentă rezultate din folosirea obișnuită a locuinței.

Chiriașul este responsabil și pentru pagubele cauzate din culpa sa. Astfel, reparații minore precum înlocuirea unei garnituri, desfundarea unui sifon sau remedierea unor defecțiuni cauzate prin utilizare pot reveni chiriașului. În schimb, înlocuirea instalațiilor uzate, repararea infiltrațiilor, lucrările la acoperiș, coloanele comune sau alte investiții structurale sunt în responsabilitatea proprietarului.