Criză majoră pe piața imobiliară. Peste 70 dintre dezvoltatori sunt în pragul falimentului

Cele mai mari probleme le au dezvoltatorii din București, unde numărul acestora tinde spre 3.000. Din care undeva la 2.300 au risc mare și foarte mare de insolvență. Nici Cluj nu stă mai bine. Deși renumit pentru piața imobiliară în expansiune, din cele 623 de firme existente puține peste 450 au probleme majore.

În Timiș 383 de firme din 569 au un risc foarte mare de faliment, în timp ce în Constanța situația este mai gravă. Asta pentru că din 292 de dezvoltatori 217 prezintă risc major de insolvență.

Dacă aruncăm o privire pe graficele din 2022 constatăm că datoriile totale ale dezvoltatorilor au fost de 86,2 miliarde de lei. O cifră de două ori mai mare față de anul 2015, an la care valoarea datoriilor nu a fost mai mare de 38,7 miliarde de lei.

Harta dezvoltatorilor problematici

Adrian Negrescu a făcut radiografia dezvoltatorilor imobiliari care au probleme financiare. În linii mari este vorba de firme mici, strâns legate de dinamica pieței și dependente de cash flow.

„În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Piața imobiliară 2023: Cifră de afaceri în scădere

La finalul celor două semestre rezultatele cifrei de afaceri a industriei imobiliare din 2023 pot fi trecute la capitolul regres. Primul de altfel în ultimii 10 ani. Comisia Națională de Prognoză estimează că finalul de an 2023 aduce o scădere de 8,5% a volumului construcțiilor rezidențiale în 2023. În perioada următoare analiștii prognozează că piața imobiliară va suferi un alt șoc. Majorarea TVA-ului și accesul tot ma dificil la creditare vor accentua criza din sectorul imobiliar.

„Creșterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor operaționale în general. Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accentua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar – esențial în procesul de dezvoltare imobiliară”, se mai arată în raportul Frames.

Dinamica imobiliarelor, afectată de schimbările fiscale

Aceeași analiză pune creșterea spectaculoasă a sectorului imobiliar din ultimii ani pe seama mai multor motive, printre care migrația românilor din rural în urban sau creșterea economiei ori cultura românilor de a deține în proprietate o locuință.

„Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc. Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creștere și mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie”, au mai explicat analiștii.

Pe altă parte, un aport la creșterea pieței a venit din partea costurilor reduse de construcție din România. Impozitarea redusă și facilitățile fiscale au contribuit la fel de bine la expansiunea pieței imobiliare. Dar noile măsuri fiscale pe care le va opera Guvernul începând cu 2024 vor diminua creșterea sectorului imobiliar.

„Din păcate, majoritatea facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica business-urilor. Probabil mulți dintre dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvență sau vor da faliment. Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, a mai declarat analistul economic Adrian Negrescu, potrivit startupcafe.ro.

Cercetarea Frames a fost efectuată folosind indicii financiari comunicați către Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de companiile care activează în baza codului CAEN 4110.