EXCLUSIV | Dezvoltatori imobiliari pe PFA. Marea țeapă dată statului, dar și cumpărătorilor
Din ce în ce mai multe ansambluri rezidențiale construite în special în zonele de periferie ale marilor orașe sunt dezvoltate de ”persoane fizice autorizate”, PFA. Fenomenul, ”dezvoltatori imobiliari pe PFA”, care durează de ani buni, a luat amploare în ultima perioadă. Explicația e simplă: impozitul pe care un PFA îl plătește statului este de doar 10 la sută, față de o societate comercială plătitoare de TVA, ale cărei taxe sunt mult mai mari.
Pe lângă marea țeapă dată statului, așa-numiții dezvoltatori comportă un grad ridicat de risc pentru clienții cumpărători, care nu au niciun fel de garanție sau protecție, dat fiind faptul că o persoană fizică autorizată construiește adesea ”în regie proprie”. Folosește ce materiale vrea, ce mână de lucru vrea și nimeni nu-l controlează.
PFA, ce e de fapt și la ce s-a ajuns
Un PFA reprezintă un mod foarte la îndemână pentru ca persoanele fizice să colaboreze cu alte persoane fizice autorizate ca PFA, întreprinzători, titulari ai unor întreprinderi individuale sau reprezentații ai unor întreprinderi familiale sau chiar cu diferite persoane fizice sau juridice, în vederea efectuării unei activități economice.
Activitatea unui PFA este reprezentată în mod principal de forța de muncă și aptitudinile deținute de către titular, iar un PFA poate angaja cel mult trei persoane, sub forma unui contract de muncă individual.
O persoană fizică autorizată trebuie să plătească la bugetul de stat 10% impozit din venitul net (profit) calculat ca diferență între veniturile brute încasate și cheltuielile deductibile plătite.
Profitând de fiscalitatea avantajoasă, mai multe PFA-uri au început să achiziționeze terenuri și să construiască, adesea ”în regie proprie” locuințe, pe care ulterior le-au vândut.
Dezvoltatori imobiliari pe PFA. Impozit plătit pe venit, ca o persoană fizică obișnuită
În normele metodologice de aplicare a Codului fiscal exista precizarea că o persoană fizică care face tranzacții imobiliare, dacă ele sunt din patrimoniul personal, plătește impozit prin reținere la sursă, la notar, cu ocazia încheierii actelor notariale.
Practic, aceasta a fost și varianta aleasă de cei mai mulți dezvoltatori imobiliari persoane fizice, în detrimentul încadrării veniturilor obținute în categoria veniturilor din activități independente, ceea ce ar fi însemnat automat impozite mai mari (impozit de 16% pe venitul net și contribuțiile sociale aferente).
În aceste condiții, există numeroase persoane care au vândut mai multe imobile și au plătit impozit pe venit, ca o persoană fizică obișnuită care își vinde un imobil din patrimoniul personal, și nu impozit pe venituri din activități independente, așa cum ar fi trebuit să achite un dezvoltator imobiliar care, conform legii, desfășoară în fapt o activitate economică.
Fraudarea sistemului de impozitare
Aceasta se traduce prin fraudarea sistemului de impozitare, prin evitarea plății unui impozit datorat ca urmare a desfășurării unei activități economice (acele persoane fizice care efectuează tranzacții repetate, în urma cărora obțin profit).
Diferența de impozit este majoră – 0 sau 3% din venitul impozabil stabilit după scăderea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei, pentru tranzacțiile efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal, comparativ cu un impozit pe venit de 10%, calculat prin diferența dintre valorile de înstrăinare, costul de achiziție și cheltuielile deductibile luate în calcul.
O modificare a Codului Fiscal care rezolvă problema doar parțial
Până la modificările aduse Codului Fiscal, la sfârșit de ianuarie 2022, notarii publici aveau obligația să depună semestrial la organul fiscal teritorial doar o declarație informativă privind transferurile de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal peste pragul neimpozabil de 450.000 de lei supuse impozitului pe venit.
Acum notarii trebuie să declare toate tranzacțiile, deci și cele efectuate sub acest prag. Introducerea acestei notificări va conduce, spun autoritățile, la o identificare clară și mult mai rapidă a unor situații de potențială fraudă.
Concurență neloială firmelor serioase și nicio garanție cumpărătorilor
În fapt, problema e rezolvată pe formă, nicidecum pe fond. Un PFA -dezvoltator imobiliar, neplătitor deci de TVA care lucrează la adapostul fiscalității, dar și al controalelor reduse, pe lângă eludarea taxelor, e într-o poziție clară de concurență neloială cu firmele serioase, plătitoare de TVA, care lucrează respectând legea, cu angajați, facturi, norme de construcții, autorizații și supuși controalelor, atât din punct de vedere al fiscalității, cât și calității construcțiilor.
Dezvoltatorul PFA va scoate pe piață imobile cu un preț de vânzare sensibil mai mic, ceea ce pentru cumpărător devine tentant, în defavoarea unui proiect imobiliar care respectă normele și legislația în vigoare.
La capătul întregului proces sunt, în fapt trei păgubiți: statul, care încasează o sumă mult mai mică decât cea cu adevărat datorată, societățile comerciale care lucrează la litera legii, dar nu pot face față concurenței neloiale a unui PFA ”dezvoltator”, și nu în ultimul rând clientul-cumpărător care nu are nicio garanție asupra calității și siguranței construcției.
