Imobiliare: Ce trebuie să știi când îți cumperi un apartament. Constructorii pe care trebuie să-i eviți

Apartamente cu două sau trei camere din centrul Capitalei se vând la prețuri care pot depăși cu ușurință milionul de euro. Este adevărat că la pachet cu ”apartamentul din buricul târgului” vine și frumusețea centrului istoric din orașul lui Bucur.

Dar sunt câteva lucruri pe care trebuie le aveți în vedere dacă vă numărați printre cei care își caută ”locuința” și nu doar simple apartamente.

Poate că nu mai este un secret pentru nimeni că o parte din clădirile noi din Centrul Capitalei trec în rândul dezvoltatorilor drept ”tunuri imobiliare”. Altminteri, pe o suprafață de doar 500 de metri pătrați, în locul unei clădiri istorice s-au ridicat maiestuos blocuri de 5-10 etaje. Ce mai contează că blocul se ridică dintre case dacă cererea e mare și mușterii sunt mulți.

Pașii care trebuie urmați când vizionați apartamente

Ei bine, tocmai aceste tipuri de construcții sunt cele mai vulnerabile și nu neapărat din punct de vedere tehnic. Mai degrabă din punct de vedere juridic. Adică, vecinii nemulțumiți că lumina soarelui le-a a fost obturată din cauza blocului răsărit din neant atacă în instanță autorizația de construcție pe motiv că ar fi fost ilegală.

Kurnia Adhi Sulistyawan este noul director al fabricii Philip Morris România din Otopeni. Numire importantă

Meta, proprietarul Facebook, se confruntă cu un proces de 550 de milioane de euro din partea presei spaniole

Și nu puține sunt cazurile în care blocurile de apartamente au fost reduse la un morman de praf și moloz. Să luăm de pildă cazul blocurilor, noi construite de altfel, din Șoseaua Giurgiului 164 și cel de pe strada Puțul de Piatră, blocuri care au fost demolate. Pe rolul instanțelor sunt zeci de astfel de decizii.

Dumitru Dobrev de profesie avocat cu expertiză în litigii pe urbanism este cel mai în măsură să dea sfaturi vis-a-vis de ce trebuie verificat la achiziționarea unui apartament. De ce spunem asta pentru că el este și cel care a obținut în instanță demolarea mai multor clădiri rezidențiale pe motiv că au fost construite ilegal. De asemenea, puteți întreba un vecin dacă nu cumva blocul în care vreți să vă cumpărați locuința nu are probleme cu instanța.

Ce verifici prima dată când vrei să cumperi o locuință într-un bloc nou

Primul pas constă în verificarea autorizației de construire și planul urbanistic emis. Indicat ar fi să consultați un avocat specializat pe partea de urbanism sau arhitect/urbanist. Termenii de specialitate nu sunt chiar ușor de înțeles.

„Cei care doresc să cumpere trebuie neapărat să ceară autorizația și certificatul de urbanism de la dezvoltatorul imobiliar. Dacă zice că nu, atunci e ceva putred. Documentele pot fi obținute și de la Primărie. Și când îți iei o casă trebuie să te duci de mână cu un inginer constructor/un arhitect/un avocat specializat pe asta, că nu îți iei casă toată ziua, să se uite pe autorizația de construire, certificatul de urbanism și pe planuri. Dacă este clădirea la roșu, poți chiar să faci o vizită cu specialistul la șantier, e indicat. Ei îți pot spune dacă respectă regulile de urbanism, dacă o să îți apară igrasie în casă, ce probleme sunt.

Doar un specialist îți poate spune dacă autorizația a fost emisă ilegal. Un urbanist/un arhitect sau un avocat specializat. Dacă vrei să știi lucruri care ți se ascund despre urbanism, te duci la un urbanist, fiindcă ei într-un sfert de oră îți pot spune ce probleme are, dacă s-au respectat retragerile, nivelul de înălțime, indicatorii urbanistici, lipsesc locuri de parcare. Sau poți să te duci la vecini, să spui că vrei să cumperi și să îi întrebi dacă au probleme cu blocul care se construiește, dacă merg în instanță. Dacă îți spun că sunt litigii, nu cumperi acolo”, a explicat avocatul Dumitru Dobrev.

La fel de importantă este răbdarea. Nu vă repeziți să faceți un antecontract când imobilul este la stadiul de proiect. Chiar dacă vi se propun reduceri substanțiale.

Unde puteți verifica dacă acel apartament este subiectul litigiilor

Aveți la dispoziție site-ul portaljust.ro unde puteți verifica dacă sunt litigii pentru anularea autorizației. Important: litigiile apar de regulă când încep lucrările și de obicei vecinii sunt la curent cu aceste decizii.

„Litigiile apar pe portaljust.ro, dacă cauți după numele dezvoltatorului sau numărul autorizației de construire, litigiul apare la tribunalul de pe raza teritorială unde e terenul. Dar litigiile nu apar când se eliberează autorizația de construire.

Chiar dacă sunt bonusuri și reduceri consistente – 5%-10%- la faza de proiect, totuși eu recomand celor care doresc să cumpere să nu se repeadă să facă antecontract de vânzare cumpărare când imobilul este doar la stadiul de proiect, ci clădirea să aibă măcar zidurile ridicate, să fie la roșu, pentru că dacă un vecin ar vrea să atace autorizația, când atacă vecinul?

Atunci vecinii văd că urmează să se facă un bloc, care le va lua lumina, că nu se respectă Ordinul care prevede o oră și jumătate de soare la solstițiul de iarnă, că nu respectă retragerile. Dacă construcția a fost ridicată la roșu și autorizația nu a fost atacată, sunt șanse mici ca vecinii să o mai atace fiindcă expiră acel termen de 1 an în care se poate ataca, din momentul în care vecinii iau la cunoștință că a fost emisă autorizație de construire acolo. Dacă te duci după 1 an, sigur îți răspunde instanța cererea ca inadmisibilă”, a mai explicat Dumitru Dobrev.

Verificați istoricul dezvoltatorului

De asemenea trebuie verificat cartea funciară și istoricul dezvoltatorului. este  de bun augur să vizitați un bloc ridicat de dezvoltator în urmă cu doi-trei ani. Puteți verifica starea materialelor și evitați astfel surprizele neplăcute și costisitoare.

„Trebuie verificat la cartea funciară dacă este proprietar cine pretinde că este, dacă are cine știe ce îmbârligături, cu contracte de asociere în participațiune, cu cine are, dacă au litigii sau dacă sunt transferuri de proprietate foarte dese, de tip suveică, este posibil și s-a mai întâmplat să fie un teren unde actul de proprietate are o hibă, poate a fost retrocedat cu probleme, și atunci tehnica este de a-l tot vinde ca să consolideze titlul.
Apoi trebuie să te interesezi de istoricul dezvoltatorului. E foarte important asta. Ce a mai construit, chiar să vizitezi un bloc construit în urmă cu 2-3 ani de el.

Dacă a făcut mai multe proiecte și nu a avut probleme, te duci și cumperi, dar dacă este unul căruia i s-au anulat autorizații, care a avut probleme și i-a ținut pe oameni 3/4/5 ani până le-a predat aparatmentele.

Fiindcă sunt din ăștia care acționează tip suveică, încep un bloc, îl lasă așa, mai încep unul, iar iau avansuri, cu banii luați de pe al doilea, îl termină pe primul și tot așa și în loc să stai 1 an și jumătate până intri în apartament, conform anteprecontractului, stai 3 ani și el în timpul acesta rulează banii.

Dacă dezvoltatorul a mai făcut blocuri, totul a mers bine, atunci e bine. Sunt și dezvoltatori serioși. Poți să întrebi pe cineva din piață, din branșă, că ei se știu între ei”, a explicat Dumitru Dobrev pentru hotnews.ro.

În altă ordine de idei avocatul îi îndeamnă pe cei aflați în căutarea unui apartament să fugă de dezvoltatorii tineri care aleg să-și plătească angajații din servietă, fără a avea credite la bancă. De asemenea, important este să fii cu un pas în față. De exemplu este indicat să vă interesați și cine vă sunt vecinii. Poate în vecinătate se construiește o altă clădire de apartamente care vă poate obtura priveliștea promisă de dezvoltatorul imobiliar.