Preţurile apartamentelor, în creştere în toate marile oraşe. Avans de 12,5%, în Bucureşti. Chiriile au stagnat sau s-au redus

Piaţa imobiliară din România începe să intre într-o fază de maturizare, în care clienţii iau deciziile de achiziţie mai greu, existând o reticenţă mai mare faţă de achiziţiile în faza de proiect. În timp ce preţurile apartamentelor au crescut în toate marile oraşe, pe zone de chirii se observă stagnare şi chiar reduceri, excepţie constituind, însă, Timişoara, unde chiriile s-au majorat cu aproape 17%.

Când vine vorba despre achiziţie, se remarcă faptul că românii analizează mai atent preţul, calitatea construcţiei şi istoricul dezvoltatorului, atrag atenţia specialiştii din sector consultaţi de News.ro.

„După mai mulţi ani dominaţi aproape exclusiv de creşteri accelerate şi presiune pe cumpărători, în 2026 vedem o piaţă mult mai echilibrată şi mai bine fundamentată. Practic, se întâmplă simultan trei lucruri care schimbă logica imobiliarelor: preţurile continuă să crească, chiriile stagnează sau chiar scad în anumite oraşe, iar oferta devine tot mai mare. Acest mix începe să reducă presiunea şi să mute puterea de negociere către cumpărător”, a declarat pentru News.ro Cătălin Ivan, cofondatorul platformei de analiză imobiliară imo360 şi al agenţiei VIB Imobiliare.

Datele platformei arată că, în martie 2026 versus martie 2025, preţurile apartamentelor au crescut în toate marile oraşe, de la +3,6% în Galaţi până la +12,5% în Bucureşti (2.009 EUR/mp). Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraş al ţării (3.104 EUR/mp), iar Braşovul a trecut şi el de pragul de 2.100 EUR/mp (2.171 EUR/mp).

În acelaşi timp, piaţa chiriilor transmite un semnal complet diferit. În multe oraşe, chiriile au stagnat sau au scăzut, inclusiv în centre importante precum Iaşi (-12,5%), Constanţa (-11,1%), Oradea şi Ploieşti (-14,3%). Singura excepţie notabilă este Timişoara, unde chiriile au crescut cu +16,7%. Asta înseamnă că preţurile de achiziţie cresc mai rapid decât veniturile generate de proprietăţi, iar acest lucru începe să pună presiune pe randamente şi pe logica investiţională.

Claudia Negru, deţinător al agenţiei imobiliare The List Estates, vorbeşte şi ea despre o piaţă mult mai precaută şi mai matură.

„Clienţii iau deciziile de achiziţie mai greu, analizează mai atent preţul, calitatea construcţiei şi istoricul dezvoltatorului. Negocierile sunt mai ample decât în anii trecuţi, iar cumpărătorii nu mai acceptă uşor orice preţ listat”, precizează Claudia Negru.

Nevoia de siguranţă devine tot mai clară, iar mulţi clienţi sunt dispuşi să plătească experţi tehnici pentru a verifica locuinţa şi pentru a confirma că promisiunile dezvoltatorului sunt susţinute de realitatea din teren.

De asemenea, se observă o reticenţă mai mare faţă de achiziţiile în fază de proiect. Cumpărătorii preferă locuinţe deja construite sau aflate într-un stadiu avansat şi urmăresc ofertele punctuale, acolo unde pot obţine un preţ mai bun, susţine Negru.

Piaţa rezidenţială din 2026 este marcată de o tendinţă clară de optimizare a spaţiului locativ. Majorarea cotei de TVA la 21% s-a repercutat direct asupra preţului final, ceea ce i-a determinat pe dezvoltatori să caute soluţii pentru a menţine accesibilitatea locuinţelor, arată Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate, care mai adaugă că presiunea fiscală remodelează, practic, modul în care sunt gândite şi comercializate proiectele noi.

Problemă de lichiditate în România

Claudia Negru remarcă faptul că piaţa se confruntă cu o problemă mai mare de lichiditate, în condiţiile în care dezvoltatorii nu se mai pot baza, ca în anii trecuţi, pe avansuri mari plătite de clienţi, iar utilizarea banilor încasaţi este mult mai strict legată de stadiul construcţiei.

„Mulţi dezvoltatori apelează la linii de creditare, un proces mai lung şi mai costisitor, care pune presiune suplimentară pe bugetele de dezvoltare. De aceea, în anumite situaţii putem vedea o încetinire a ritmului de construcţie pe unele şantiere. Totuşi, proiecte există, se lansează în continuare şi nu credem că vom vedea o scădere semnificativă a numărului de locuinţe aflate în construcţie, ci mai degrabă o piaţă în care ritmul şi finanţarea devin mai atent gestionate”, afirmă Negru.

La rândul ei, Oana Popescu atrage atenţia că oferta de imobile noi în zona ultracentrală a Bucureştiului este în scădere, însă restul sectoarelor înregistrează autorizaţii pentru proiecte noi. Luând în calcul şi judeţul Ilfov, estimările indică peste 20.000 de unităţi locative care urmează să fie livrate în acest an, un volum care susţine piaţa în ansamblu, precizează reprezentantul Crosspoint Real Estate.

Apetit ridicat pentru închirieri

Claudia Negru spune că, în prezent, se observă un apetit mai mare pentru închirieri. Interesul pentru achiziţii există în continuare, se fac vizionări, clienţii analizează opţiuni, însă deciziile se iau mult mai greu. Mulţi cumpărători preferă să amâne o achiziţie importantă, mai ales dacă aceasta implică un credit şi o îndatorare pe termen lung.

„Pe segmentul de închirieri, activitatea este mai dinamică. În cadrul agenţiei am observat o creştere importantă a tranzacţiilor de închiriere, ceea ce arată că, pentru o parte dintre clienţi, închirierea a devenit o soluţie de tranziţie: preferă să rămână flexibili până când piaţa devine mai predictibilă sau până când găsesc o oportunitate de achiziţie cu adevărat bună”, afirmă Negru.

Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate, vorbeşte şi ea de cererea în creştere pe segmentul chiriilor, deşi preferinţa declarată rămâne achiziţia.

„Mulţi cumpărători potenţiali amână decizia de cumpărare din cauza preţurilor ridicate, o consecinţă directă a majorării TVA, şi aşteaptă momentul în care veniturile proprii le vor permite să acceseze un credit sau să acopere avansul necesar”, menţionează Popescu.

Închirierea câştigă teren nu neapărat ca preferinţă, ci ca soluţie pragmatică, remarcă şi Cătălin Ivan.

„Observăm inclusiv o schimbare în comportamentul dezvoltatorilor, care încep să construiască proiecte gândite direct pentru închiriere, un model care până recent era aproape inexistent în România. Din experienţa noastră, cei care au încă acces facil la achiziţie cumpără în continuare. Cei care nu mai pot susţine costurile fără compromisuri majore aleg să rămână mai flexibili şi să închirieze. Practic, nu preferinţa s-a schimbat, ci contextul economic în care se ia decizia”, declară reprezentantul platformei imobiliare.

Datele imo360 arată că, în marile oraşe, creşterea preţurilor, eliminarea TVA-ului redus şi costurile mai ridicate de finanţare au pus o presiune reală pe segmentul de mijloc. În Bucureşti, de exemplu, la un preţ de peste 2.000 EUR/mp, un buget de 120.000 euro începe să limiteze foarte mult opţiunile disponibile.

Ofertă mai mare în Bucureşti la apartamente noi

În Bucureşti, în martie 2026 au fost listate 17.242 de apartamente noi spre vânzare, cu aproximativ 27% peste media celei de-a doua jumătăţi din 2025. În paralel, mediana zilelor petrecute în piaţă a crescut de la 44 de zile, în ianuarie 2025, la 55 de zile în martie 2026, cu un vârf de 93 de zile în ianuarie 2026, potrivit datelor imo360. Acest lucru arată că vânzătorii încă au aşteptări ridicate, dar cumpărătorii nu mai reacţionează impulsiv şi îşi permit să compare, să negocieze şi să aştepte.

„2026 nu mai este o piaţă a deciziilor rapide şi emoţionale. Este, probabil, pentru prima dată după mulţi ani, o piaţă în care datele încep să conteze mai mult decât entuziasmul generalizat”, spune Cătălin Ivan.

Reprezentanţii platformei imobiliare remarcă scăderea numărului de proiecte noi, însă această diferenţă nu este uniformă şi trebuie interpretată cu atenţie.

La nivel naţional, datele INS arată că numărul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale a scăzut cu aproape 5% în primul trimestru din 2026 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, iar livrările totale din 2025 au coborât sub 58.000 de unităţi, cel mai redus nivel din ultimii opt ani. Asta înseamnă că pipeline-ul de proiecte noi rămâne limitat pentru următoarele 18-24 de luni.

Paradoxul este că, în acelaşi timp, oferta activă din piaţă creşte în aproape toate marile oraşe. În Bucureşti, oferta activă a crescut cu 6,9% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut (de la 44.950 la 48.043 apartamente). Restul oraşelor arată şi ele creşteri importante: Ploieşti (+23,8%), Galaţi (+18,8%), Braşov (+18,2%), Craiova (+18,3%), Oradea (+17,1%) sau Constanţa (+10,5%), potrivit datelor imo360.

„Explicaţia este că nu asistăm la un boom de construcţie, ci la o încetinire a vitezei de vânzare. Proprietăţile rămân mai mult timp în piaţă, se acumulează în stoc şi creează impresia unei oferte mai mari”, remarcă Ivan.

Pentru Bucureşti trebuie remarcat blocajul administrativ şi urbanistic, care limitează intrarea de proiecte noi în piaţă. „Lipsa unui PUG actualizat şi procesul complicat de autorizare reduc ritmul dezvoltărilor noi. În multe oraşe secundare, în schimb, dezvoltatorii livrează acum proiecte începute înainte de scumpirea creditelor şi de modificările fiscale şi încearcă să îşi reducă stocurile disponibile”, precizează Ivan.

Pe scurt, deşi se construieşte mai puţin în 2026, oferta este mai vizibilă pentru că piaţa nu mai absoarbe proprietăţile cu aceeaşi viteză ca în anii anteriori, după cum susţin specialiştii din piaţa imobiliară.